نقدی بر سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت در قانون روابط موجر و مستأجر

چكیده: قوانین مربوط به تنظیم روابط موجر و مستأجر به علت شیوع اجاره، از مهمترین قوانین هر كشور محسوب می‌شوند. همچنین، بحث سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت، از بحثهای مهم اجارة محلهای تجاری هستند. قانونگذار جمهوری اسلامی ایران در سال 1367 با تصویب جدیدترین قانون روابط موجر و مستأجر، تغییرات عمیقی در این زمینه به وجود آورد، كه شایستة كنكاش و بررسی است. مقالة حاضر به اختصار، ضمن بررسی مفهوم این دو واژه و ضرورت یا ضرورت نداشتن چنین تقسیم‌بندی، به بررسی مبانی این دو نهاد حقوقی می‌پردازد، سپس پیشینة آنها را به اشاره از نظر می‌گذراند. بخش دیگر این مقاله ضمن اشاره به تفاوتهای این قانون با وضعیتهای پیش‌بینی شده در قوانین سابق، به داوری در زمینة كم و كیف مفهوم سرقفلی، با معنای مورد نظر این قانون می‌پردازد.

سرقفلی و حق كسب و پیشه و تجارت، از مهمترین مباحث مربوط به اجاره است كه جایگاه بسیار مهمی در مباحث حقوقی و اقتصادی داشته، تغییر و تحول این نهاد حقوقی و تقنین در این باب همیشه حساسیت‌زا و بحث‌انگیز بوده است كه خود دلیل بر نقش مهم و فراگیر این نهاد در عرصه اقتصادی اجتماع می‌باشد.

مجلس شورای اسلامی در سال 1376، آخرین قانون مربوط به موجر و مستأجر را به تصویب رساند. از جمله مباحث تغییر یافته در این زمینه، بحث سر قفلی بود كه دستخوش تحولات عظیمی گردید. مقالة حاضر، درصدد بررسی نكات مثبت و منفی این قانون در زمینة یاد شده است. لیكن این بررسی میسر نیست، مگر بعد از ارائه مباحثی در جهت تبیین تفاوت بین«سرقفلی» و «حق كسب و پیشه و تجارت»، مبنای این دو حق، پیشینة حق كسب و پیشه و تجارت، و نظر فقها در موضوع یاد شده. لذا قبل از بحث و بررسی قانون جدید، زمینه‌های اجتناب‌ناپذیر این مباحث را فراهم می‌آوریم.

حق سرقفلی كه در حقوق فرانسه به عنوان «Propriete Commercial» و در بعضی موارد «Pas de Porte» نامیده شده است، عبارت است از«حقی كه تاجر برای تقدم در اجارة محل و ادامة تجارت خود دارد»(كورنو، 1986م).

برای آنكه بتوانیم تعریفی جامع از این واژه در حقوق ایران ارائه كرده باشیم، باید برداشتی هماهنگ از این واژه وجود داشته باشد. امِا بین استادان حقوق ایران در این زمینه، اختلاف عقیده وجود دارد. بعضی از استادان، این حق را فقط متعلق به مستأجر می‌دانند(كاتوزیان، 1371، ج 1، ص 522). برخی دیگر، آن را متعلق به مالك می‌دانند و حقی را كه مشتری دارد، به عنوان «حق كسب و پیشه و تجارت» نام می‌نهند.

به نظر می‌رسد اختلاف‌نظر ماهوی چندانی بین حقوقدانان وجود نداشته باشد، و قریب به اتفاق نسبت به این موضوع همعقیده باشند. حقوقی كه مستأجر و موجر دارند، دو چیز مختلف است و دو مبنای مختلف دارد. ولی بعضی از استادان به پیروی از حقوق فرانسه، سرقفلی را مختص به حق مستأجر نموده‌اند. بعضی دیگر به تبعیت از عرف جامعه ایران، آن را بر هر دو نوع حق اطلاق كرده‌اند. عده‌ای نیز به علت تفاوت ماهیت این دو نوع حق، بر هر كدام نامی مستقل نهاده‌اند.

علاوه بر اینكه «سرقفلی» و «حق كسب و پیشه و تجارت» را دو حق مختلف می‌دانیم و برخلاف بعضی حقوقدانان به تفاوت بین این دو معتقدیم، برای تبیین حقوقی مطلب و تجزیه و تحلیل مناسب آن، بهتر است هم از اصطلاح عرفی سرقفلی و هم از برداشت غربی آن دست برداریم، و با واژه‌گزینی دقیق به بررسی آنها بپردازیم. اینك در تعریف «سرقفلی» باید گفت:

«پولی است كه در ابتدای عقد اجاره به هر علتی، توسط مالك از مستأجر دریافت می‌شود.»

در حالی كه حق كسب و پیشه و تجارت، عبارت است از(ستوده، 1376، ص 68؛ كشاورز، 1374، صص 18و 37):

«حقی كه تاجر یا صنعتگر در نتیجة جلب مشتری و شهرت و فعالیت خود، برای محل كارش قائل می‌شود.»

همچنین در تعریف دیگری از حق كسب و پیشه و تجارت آمده است(احمدی، 1374، ص 68):

«حقی است كه تاجر و كاسب نسبت به محلی پیدا می‌كند. این حق ناشی از تقدِم در اجاره، حسن شهرت، جمع‌آوری مشتری و رونق كسبی است كه بر اثر عملكرد مستأجر محل به وجود آمده است.»

بی‌آنكه بخواهیم به طور مفصل وارد این بحث شویم، برای اثبات لزوم جداسازی دو واژة «سرقفلی» و «حق كسب و پیشه و تجارت»، به سه تفاوت عمدة این دو عنوان می‌پردازیم:

الف: سرقفلی فقط در اول عقد اجاره به مالك پرداخت می‌شود. لذا، كسب اعتبار و شهرت تجاری و … هیچ تأثیری در این زمینه نمی‌تواند داشته باشد. در حالی كه اساس حق كسب و پیشه و تجارت، بر شهرت و جلب مشتری است.

ب: با تعریفی كه از این دو واژه به عمل آمد و به مفهومی كه بیان شد، فقها فقط با سرقفلی موافقند و حق كسب و پیشه را شرعی نمی‌دانند. این مطلب، دلیلی بر تفاوت ماهوی آنهاست.

ج: برخلاف حق كسب و پیشه و تجارت، مبلغ و میزان سرقفلی با توجه به موقعیت محلی، كیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره تعیین می‌شود، و مبلغ نهایی را موجر تعیین می‌كند(كشاورز، 1374، صص 14ـ38).

مبنای این دو نوع حق، از مهمترین مباحث این موضوع است. اصولاً، تا مبنای این حقوق شناخته نشود، نمی‌توانیم وضعیت قانونی و شرعی این حقوق را بررسی كنیم. متأسفانه، در این باره كمتر صحبت شده است. مجتهدانی نیز كه در این باب اظهارنظر كرده‌اند، حكم مسئله را بدون ذكر علت و مبنای آن بیان كرده‌اند. با اینهمه، می‌توان به طور خلاصه مبنای این حقوق را به قرار ذیل ارزیابی كرد.

این حق كه نوعی حق تقدم در اجارة محل كسب می‌باشد، بیشتر با این مبنا توجیه شده است كه مؤسسات تجاری، اغلب اوقات در ساختمانهایی تأسیس می‌شوند كه مالكیت آنها متعلق به دیگران است. در نتیجه، كوشش و فعالیت و پشتكار تاجر در اثر پیدا شدن مشتری محل كسب و فعالیت، مرغوبیت و ارزشی پیدا می‌كند كه نمی‌توان آن را نادیده گرفت. و چون ادامة استقرار او در محلی است كه كار خود را شروع كرده و توسعه داده، به موازات حقی كه مالك محل برخوردار است، تاجر و مستأجر نیز دارای حقوقی می‌شود كه در اثر سعی و جدیت تاجر به آن محل تعلق می‌گیرد؛ زیرا تاجری كه عده‌ای را به عنوان مشتری برای مراجعه به محل كسب خود جلب كرده، ارزش محل را چند برابر نموده است. از این‌رو، هر كس جانشین او شود از نتیجة فعالیت سابق او استفاده خواهد كرد.

از طرف دیگر، چنانچه مالك محل كار تاجر، آزادانه بتواند تاجر را از ملك خود بیرون كند، نه تنها تاجر را از حقوق مكتسبة خود محروم خواهد نمود، بلكه بلاجهت از نتیجه و ثمرة فعالیت او استفاده خواهد كرد(ستوده، 1376، ج 1، صص 89ـ90). اگرچه دلایل دیگری نیز برای وجود چنین حقی نقل شده است، اما دلیل عمده و مبنای چنین حقی همان است كه بیان شد.

تقریباً همة فقها و مجتهدانی كه در این زمینه بحث نموده‌اند. ‌وجود چنین حقی را برای مالك تأیید كرده‌اند؛ ولی كمتر كسی به مبنا و علت آن اشاره كرده است.

از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها، می‌توان مبنای این حق را بر یكی از سه نظر عمدة زیر استوار كرد.