مبانی نظری حل اختلافات مربوط به انعقاد عقد بین اجیر و مستأجر

توضیحات: 68صفحه فارسی (word) با منابع کامل

دانلود تحقیق آماده با رفرنس دهی کامل فارسی و انگلیسی و پانویس ها، برگرفته از مقاله های فارسی و ترجمه تخصصی متون مقاله انگلیسی و مقاله بیس پایان نامه با ترجمه آماده کتاب های خارجی و کتاب های داخلی رشته های مختلف، مناسب برای انجام و نوشتن پروپوزال و آماده کردن فصل دوم پایان نامه، توضیح مولفه های پرسشنامه و مقاله داخلی و خارجی و طرح های تحقیقاتی

خلاصه ای از کار:

چگونگی حل اختلافات مربوط به انعقاد عقد

برای شکل­گیری هر عقدی، ارکانی لازم است تا پیمان بر آن استوار گردد. عقد اجاره‌ی اشخاص نیز برای وقوع به سه رکن نیاز دارد. اول، ایجاب و قبولی که حاکی از عقد و اراده و خواست طرفین است؛ دوم، متعاقدین............

...............

- اختلافات مربوط به عقد

اختـلافـات بین اجیر و مستـأجر گاهی مربوط به خود عقد و ایجـاب و قبـول می­شود که حاکی از اراده­ی..............

.............

- اختلاف اجیر و مستأجر در اصل وقوع عقد اجاره

         اولین قدم برای ایجاد یک رابطه‌ی حقوقی این است طرفین، نیت و انگیزه‌ی ایجاد رابطه‌ی حقوقی را داشته باشند و  به عبارت دیگر قصد و رضای طرفین بر آن تعلق گرفته باشد.

..............

الف) اختلاف قبل از انجام کار

هر گاه اجیر و مستأجر در وقوع عقد اجاره با همدیگر اختلاف داشته باشند و یکی از طرفین مدعی وجود اجاره و طرف دیگر منکر وقوع آن باشد، مدعی وقوع اجاره خواه اجیر باشد یا مستأجر موظف است دلیل و بینه‌ای برای ادعای خود ارائه نماید. در صورتی که مدعی بیّنه نداشته باشد قول منکر اجاره مقدم می­شود[1]و سپس منکر طبق قانون «البیّنه علی المدعی و الیمین علی من انکر»، بر عدم وقوع اجاره سوگند یاد می‌کند.[2] ولی برخی معتقدند که ادعای اجاره در این صورت از دعاویی است که الزامی ایجاد نمی‌کند و لذا سوگند متوجه منکر آن نمی­شود.[3]

..................

ب) اختلاف بعد از انجام کار

هرگاه نزاع اجیر و مستأجر در وقوع عقد اجاره پس از انجام کار و استیفاء منفعت باشد، بنابراین که مدعی وقوع اجاره، اجیر باشد یا مستأجر، دو صورت فرض می­شود:

..................

- اختلاف در نوع عقد

توافق اراده­ی طرفین یکی از شرایط تأثیر اراده در خلق ماهیت اعتباری عقد است. منظور از توافق اراده­ی طرفین این است که آنچه طرفین، انشاء آن را اراده می‌کنند یکی باشد. لزوم توافق اراده­ی طرفین را به عنوان یکی از شرایط تأثیر قصد، با تحلیل ماهیت عقد و همچنین از برخی مقررات مربوط به عقود و تعهدات به طور کلی مانند ماده‌ی 183 و 194 می‌توان استنباط کرد. [4]

................

- اختلاف طرفین در اجاره و تبرع

گاهی اتفاق می‌افتد که طرفین قرارداد در اذن بر استیفای منفعت متفق هستند، و لیکن مالک منفعت..........

............

الف) بروز اختلاف قبل از انجام کار

هر گاه طرفین قرارداد قبل از انجام کار اختلاف کنند که آیا انجام کار به نحو اجاره بوده یا تبرعاً صورت گرفته است بنابر‌این که مسأله را از باب تداعی بدانیم یا این‌که اجاره اثبات نگردد، طرفین سوگند یاد می‌کنند و در نتیجه هر یک از طرفین اگر مالی در دست دیگری داشته باشد به آن رجوع می‌کند و اجرتی بر مأذون در استیفاء منفعت تعلق نمی‌گیرد[5]زیرا استصحاب عدم اجاره، حق اجرتِ طرف مقابل را نیز نفی می­کند.[6]

.............

ب) بروز اختلاف بعد از انجام کار

زمانی که تنازع و دعوا بعد از انجام کار رخ بدهد چه این که استیفاء کننده‌ی منفعت، تمام منفعت را استیفاء کرده باشد یا بعضی از آن را، آیا مالک مستحق اجرت منفعتی که از ناحیه طرف مقابل استیفاء شده است می باشد یا نه؟

............

- اختلاف طرفین در اجاره و جعاله

هرگاه یکی از طرفین قرارداد مدعی اجاره در مقابل اجرت معین باشد و طرف دیگر، مدعی جعاله در مقابل جعل شود، از آن جهت که هر یک از طرفین می‌خواهد حقی را بر دیگری اثبات یا از خود نفی کند مورد از موارد تداعی بوده و با تحالف هر کدام از متداعیین، حکم به سقوط دعوای آن‌ها شده و قراردادشان باطل................

............

- اختلاف طرفین در اجاره و استیجار

هر گاه مالک عینی ادعا کند که آن را اجاره داده است ولی متصرف در عین ضمن رد ادعای مالک عین، ادعا کند که برای محافظت از عین اجیر شده است. مانند این که مالک ادعا کند که خانه‌ام را اجاره دادم در مقابل فلان مبلغ در سال، و ساکن خانه نیز ادعا کند که مرا برای حفظ خانه درمقابل فلان مبلغ اجیر کرده‌ای.[7]

..............

- اختلاف در کیفیت عقد

توافق اراده­ی طرفین نه تنها درماهیت عقد بلکه در خصوصیات عقد (مطلق یا مشروط) نیز ضروری است وگرنه عقدی واقع نخواهد شد.[8]

اما اگر بین اجیر و مستأجر در مشروط یا مطلق بودن عقد اختلاف شود، تکلیف چیست؟

............

الف)اختلاف قبل از انجام کار

براساس قول اول، که مورد مسأله را از باب مدعی و منکر می‌داند. مدعی وجود شرط وظیفه دارد آن‌را اثبات نماید. در صورت ناتوانی از اثبات ادعای خود، منکر وجود شرط، بر عدم وجود شرط یعنی مطلق بودن عقد اجاره، قسم یاد می‌کند و قول وی مقدم می‌شود و طرفین عقد اجاره، هر یک ملزم به ایفاء تعهد خود (بدون شرط) می‌باشند...........

...........

ب) اختلاف بعد از انجام کار

............

- اختلاف در صحت و بطلان عقد

گاه یکی از طرفین (اعم از اجیر یا مستأجر) برای اجرای قرارداد یا گرفتن خسارت ناشی از عهدشکنی.......

.............

- جریان اصل عدم یا  اصل صحت

بین فقها معروف است[9] که در حل اختلاف بین اجیر و مستأجر در صحت و فساد عقد، قول مدعی صحت به ضمیمه­ی سوگندش مقدم می‌شود.

..............

- قلمرو اجرای اصل صحت

به طور کلی می­توان در خصوص قلمرو اجرای اصل صحت نظرات فقها را در چند دسته خلاصه کرد.

...........

- قاعده ی کلی در اجرای اصل صحت

..........

- اختلاف در مدت عقد

..........

-اختلاف در مدت از حیث طول مدت زمان

...........

- اختلاف در مدت عقد از حیث تعیین یا عدم تعیین

...........

- اختلاف در متعاقدین

گاهی در قراردادها طرف قرارداد چنان برای شخص اهمیت دارد که حاضر نیست با غیر آن شخص رابطه‌ی قراردادی داشته‌باشد به طوری که در صورت اشتباه در شخص طرف قرارداد یا تغییر طرف قرارداد حاضر به انجام تعهد نمی‌باشد و لذا اشتباه در شخص یا تغییر و تبدیل طرف قرارداد منشأ بروز اختلافاتی میان اجیر و مستأجر می‌گردد که در ذیل دو مبحث به بررسی آن‌ها خواهیم پرداخت.

............

- اختلاف در شخص اجیر یا مستأجر

..........

- اختلاف در تغییر و تبدیل اجیر و مستأجر

................

- اختلاف در عوضین

اختلاف بین اجیر و مستأجر در قرارداد اجاره‌ی اشخاص به عنوان قراردادی معوض گاهی در منفعت اجیر و گاهی در اجرت رخ می‌دهد که در ذیل به هر یک از آن‌ها پرداخته می‌شود.

............

-اختلاف در منفعت (عمل)

یکی از شرایط انعقاد و درستی عقود معوض از جمله اجاره­ی اشخاص معلوم و معین بودن عوضین است.[10]مجهول بودن منفعت (یکی از دو عوض) موجب غرر و به موجب حدیث نبوی(ص)[11]موجب ابطال عقد است.[12]

.................

- اختلاف در نوع عمل

گاهی بعد از قرارداد اجاره، طرفین در نوع عمل با هم اختلاف می‌کنند مثلاً هنگامی که اجیر در خیاطی و بافندگی مهارت دارد و هر کدام از طرفین در نوع منفعت که خیاطی بوده  یا بافندگی اختلاف پیدا می‌کنند.[13]............

............

الف) وقوع اختلاف قبل از انجام کار

معروف است که هر گاه اختلاف مذکور قبل از انجام کار باشد مسأله از باب تداعی و تحالف می‌باشد.[14] این سخن زمانی تمام است که معیار و میزان در تشخیص مدعی، صورت و مصب دعوا باشد.[15]

...........

ب) وقوع اختلاف بعد از انجام کار

............

- اختلاف در میزان و مقدار عمل

..............

- اختلاف در اجرت

..........

-اختلاف در نوع اجرت

..........

- اختلاف در تعیین اجرت

............

- اختلاف در مقدار اجرت

..........

فهرست منابع:

1-  قرآن کریم.

2-  آل کاشف الغطاء، محمد حسین بن علی بن محمدرضا. تحریر المجله. ج 1، نجف اشرف: المکتبه المرتضویه، 1359 هـ. ق.

3-  ابن زکریا، ابوالحسن احمد بن فارس. معجم مقاییس اللغه. ج 1، قم: انتشارات دفتر تبلیغات اسلامی، 1404 هـ.ق

[1] - همان

[2] - سید جواد بن محمد حسینی عاملی، مفتاح الکرامه، همان – محمد حسن نجفی، جواهر الکلام، ج27، ص 241 ـ شیخ یوسف بحرانی، الحدائق الناصره ، ج 21، ص 634 – ابوالقاسم خویی، موسوعة الامام الخویی، ج 30 ، ص 422 و 423

[3] - سید محمود هاشمی شاهرودی، کتاب الاجاره ، ج 2، ص 334

[4] - ماده 183 ق.م مقرر می‌دارد:"عقد عبارت است ازاین که یک یا چند نفر تعهد بر امری نمایند و مورد در مقابل یک یا چند نفر دیگر قبول آنها باشد." همچنین ماده 194 ق.م مقرر می‌دارد:" الفاظ و اشارات و اعمال دیگر که متعاملین به وسیله‌ی آن انشاء معامله می‌نمایند،باید موافق باشد به نحوی که احد طرفین همان عقد را قبول کند که طرف دیگر قصد انشاء آن را داشته والا معامله باطل است."

[5] - الشیخ محمد بن الحسن الطوسی، المبسوط فی فقه الامامیه، ج 3 ،ص21 و الخلاف، ج 3 ص 388 و ص389 – السید حمزة بن علی بن زهرة الحلبی، غنیة النزوع، ص276 –  نجم الدین جعفر بن الحسن (المحقق الحلی)، شرایع الاسلام، ج 2 ،ص 174 و 175 – الحسن بن یوسف بن علی بن المطهر(العلامه حلی)، تذکرة الفقها، ج 2، ص330، محمد حسن نجفی، جواهر الکلام، ج 27 ، ص 198

[6] - موسوعة الفقه الاسلامی، ج 4، ص 418

[7] - موسوعه الفقه الاسلامی طبقاً لمذهب اهل البیت (ع) ، ج 4 ، ص 422

[8] - شیخ موسی  نجفی خوانساری، منیه الطالب، چاپ اول ، قم ، موسسه نشر اسلامی، 1418 هـ . ق ،  ج 1 ، ص 114

[9] - الحسن بن یوسف بن علی بن المطهر(علامه حلی)،  قواعد ، ج 2 ، ص 310 - سید محمد کاظم  طباطبایی یزدی، عروه، ج 5 ، ص 122 ، مسأله 11، سید محسن حکیم، مستمسک العروه الوثقی، ج 12 ، ص 172

[10] - ماده 190 ق.م ، بند 3

[11] - مرسله معروف « نهی النبی عن بیع الغرر» یا «نهی النبی عن الغرر». وسایل الشیعه، ج 17، ص 448 کتاب التجاره، ابواب‌آداب التجاره،  حدیث 3

[12] - شیخ مرتضی انصاری، کتاب المکاسب، چاپ چهارم، قم ، انتشارات اسماعیلیان ،1376 هـ.ش، ج 2،ص 124

[13] - مسأله  می تواند نظیر تنازع در عین مستأجره باشد مانند جایی که اختلاف شود مورد اجاره، قاطر بوده یا الاغ و در حل چنین اختلافی گفته شده است که مرجع حل اختلاف تحالف است.

[14] - شیخ محمد حسن نجفی، جواهر الکلام، ج 27 ، ص 345 – مسأله  ناظر به مسأله  12 و 13 از باب تنازع عروه الوثقی می باشد.

[15] - سید محسن حکیم، مستمسک العروة  الوثقی، ج 12، ص 174