مبانی نظری اجاره و مستأجر

اجاره

برای شناسایی تعریف اجاره مفهوم لغوی و اصطلاحی آن بیان می‌شود:

 الف) اجاره در لغت      

اجاره در لغت اسم برای اجر یا اجرت بوده و اجر به معنای مزدی است که در مقابل عمل پرداخت می‌شود. همچنان كه "کراء" غالباً به معنای "اجر" در اجاره‌ی غیر ذوی‌العقول است. راغب در "مفردات" تصریح می‌کند: به  مزدی که در مقابل عمل خوب داده می‌شود اجر گفته‌ می‌شود؛ برخلاف جزا که در مقابل مطلق عمل اعم از خوب و بد داده می‌شود.

لغت اجاره به فتح و ضم و کسر همزه به کار رفته و لیکن اجاره به کسر همزه مشهورتر است. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر ثلاثی مجرد از اَجَر -­ یأجر- اجاره بوده مانند کتب– یکتب – کتابه و برخی نیز آن را مصدر آجر – یوجر و از باب افعال دانسته­اند همچنان که در حدیث معروف تحف العقول (اجاره الانسان نفسه) به جای ایجار استعمال شده است و برخی نیز گفته­اند که اجاره اسم مصدر از آجر الانسان و استأجره می­باشد.گفته شده‌است که این معنا به معنای اصطلاحی اجاره نزدیک­تر است. ولی به نظر می­رسد که هر یک از معانی به مناسبتِ مورد استعمال، باید منظور گردد.

ب) اجاره در اصطلاح

در اصطلاح فقه مشهور است که اجاره تملیک منفعت یا عمل در مقابل عوض می‌باشد.

گروهی تعریف مشهور را از زوایای مختلف مورد انتقاد قرار داده‌اند. از جمله معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره با پاره‌ای از آثار آن سازگاری ندارد چه این که منافع در عقد اجاره، حین عقد موجود نیست و چون اجاره از عقود معاوضی است لذا می‌بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است.

بر همین مبنا و برای احتراز از ایراد، برخی به تعریف مشهور ضمیمه‌ای پیوند زده و گفته‌اند: اجاره تملیک عمل یا منفعت در مقابل عوض است و ممکن است گفته‌شود که حقیقت اجاره، تسلیط بر عین برای انتفاع در مقابل عوض معین و معلوم است.

برخی نیز قائل هستند تملیک منفعت، ثمره­ی عقد اجاره است که به تبع معامله می‌آید نه این که تملیک منفعت، عقد اجاره باشد کما این که تسلیط بر عین، حقیقت اجاره نیست، بلکه از احکام عقلایی اجاره یا از لوازم آن است.

برخی نیز بیان داشته‌اند: اجاره عقدی است که ثمره­ی آن انتقال منافع در مقابل عوض معلوم است با بقاء اصل ملک به حالت اول و یا این که اجاره عقدی است که برای این ثمره تشریع شده‌است.

قانون مدنی در ماده‌ی466 درتعریف اجاره چنین مقرر می‌دارد: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره می‌گویند.»

با عنایت به این که اساس اقتباس قانون مدنی، فقه مشهور امامیه است ملاحظه می‌شود که این قانون، اجاره را از جمله عقود تملیکی می‌داند ولی تعریف مذکور چندان دقیق نیست و ایراداتی بر آن وارد شده‌است از جمله:

1ـ در مقام بیان ماهیت و حقیقت هر موضوعی باید از ذکر قیودی که تصور آن‌ها موقوف به درک حقیقت آن موضوع است احتراز کرد و الا مستلزم دور و نقض غرض خواهد بود؛ و در تعریف مذکور در قانون مدنی، ملاحظه می‌شود که عبارت مستأجر و عین مستأجره درمبدأ اشتقاق با کلمه‌ی اجاره متحدند. 

2ـ تعریف مذکور، تعریف جامع و کاملی نیست.زیرا در تعریف از معوض بودن اجاره ذکری به میان نیامده و حال آن که تملیك منافع رایگان نیست و مستأجر نیز در برابر موجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد. نکته­ی دیگر که جا داشت در تعریف ذکر شود، لزوم موقت بودن تملیک است چرا که تعیین مدت طبق مواد 468 و 514 ق.م یكی از شرایط صحت اجاره است.