مبانی نظری اختلافات اجیر و مستأجر

چگونگی حل اختلافات مربوط به انعقاد عقد

برای شکل­گیری هر عقدی، ارکانی لازم است تا پیمان بر آن استوار گردد. عقد اجاره‌ی اشخاص نیز برای وقوع به سه رکن نیاز دارد. اول، ایجاب و قبولی که حاکی از عقد و اراده و خواست طرفین است؛ دوم، متعاقدین که به وجود آورندگان اصلی این عقد هستند؛ سوم، عوضین که به عنوان موضوع و محل عقد می باشند. اخلال و تزلزل در هر کدام از این ارکان می‌تواند به اخلال در شکل‌گیری عقد و آثار آن منجر گردد. فصل حاضر با این نگاه، متکفل مشخص کردن اختلافاتی است که در مرحله­ی انعقاد عقد ممکن است بروز کند. این اختلافات گاهی مربوط به عقد و گاهی مربوط به متعاقدین و گاهی مربوط به عوضین می­شود.

- اختلافات مربوط به عقد

اختـلافـات بین اجیر و مستـأجر گاهی مربوط به خود عقد و ایجـاب و قبـول می­شود که حاکی از اراده­ی آن‌هاست. این اختلافات را می‌توان گاهی در اصل وقوع اجاره ملاحظه کرد و گاهی در نوع عقد و گاهی در کیفیت و تحقق آن و گاهی هم اختلاف در وجود یا عدم وجود شرط می­باشد که طرفین ادعا می­کنند. در این گفتار سعی بر این است که تک تک موارد اختلافی، مورد بحث و بررسی قرار گرفته و راه حل مناسب اختلاف مشخص گردد.

- اختلاف اجیر و مستأجر در اصل وقوع عقد اجاره

         اولین قدم برای ایجاد یک رابطه‌ی حقوقی این است طرفین، نیت و انگیزه‌ی ایجاد رابطه‌ی حقوقی را داشته باشند و  به عبارت دیگر قصد و رضای طرفین بر آن تعلق گرفته باشد.

قصد و رضا (اراده) میل و اشتیاق درونی است که خود به خود نمی‌تواند منشأ اثری باشد، بلکه نیازمند اعلام است. اعلام اراده‌ی طرفین عقد که مقید به سلامت است باید با همدیگر انطباق داشته باشند تا عقدی ایجاد گردد. این اعلام اراده که در قالب ایجاب و قبول نمود پیدا می‌کند با ظهور عرفی دلالت برخواسته‌ی طرفین عقد می‌نماید. عقد اجاره‌ی اشخاص نیز از این امر مستثنی نبوده و ایجاب و قبول طرفین حاکی از آن است که طرفین خواستار برقراری رابطه‌ی خاصی هستند که نتیجه‌ی آن تملیک منفعت عمل در مقابل عوض از سوی اجیر و رضایت مستأجر به آن معامله و تملکش در برابر عوض می‌باشد. حال، اگر یکی از طرفین، مدعی وجود قرارداد اجاره­ باشد و دیگری چنین رابطه‌ای را انکار کند تکلیف چیست؟

در پاسخ به این سؤال و در حل این اختلاف فقهای عظام دو حالت را در نظر گرفته­اند: 1- وقوع نزاع قبل از انجام کار 2- وقوع نزاع بعد از انجام کار.

الف) اختلاف قبل از انجام کار

هر گاه اجیر و مستأجر در وقوع عقد اجاره با همدیگر اختلاف داشته باشند و یکی از طرفین مدعی وجود اجاره و طرف دیگر منکر وقوع آن باشد، مدعی وقوع اجاره خواه اجیر باشد یا مستأجر موظف است دلیل و بینه‌ای برای ادعای خود ارائه نماید. در صورتی که مدعی بیّنه نداشته باشد قول منکر اجاره مقدم می­شودو سپس منکر طبق قانون «البیّنه علی المدعی و الیمین علی من انکر»، بر عدم وقوع اجاره سوگند یاد می‌کند. ولی برخی معتقدند که ادعای اجاره در این صورت از دعاویی است که الزامی ایجاد نمی‌کند و لذا سوگند متوجه منکر آن نمی­شود.

در هر حال، از آن‌جا که قول منکر موافق اصل می­باشد مورد قبول واقع می‌شود و اگر احیاناً مالی در دست اجیر است که می­خواسته روی آن کاری انجام دهد و یا بابت کار، پیش‌پرداختی گرفته باشد به مستأجر بازگردانده می­شود.